Glossário da Reforma Tributária: entenda os principais impostos, índices e conceitos do novo sistema!

A Reforma Tributária sobre o consumo, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, inaugura uma nova fase no sistema tributário brasileiro. Com a substituição de tributos conhecidos e a criação de novos mecanismos, compreender os principais termos passou a ser essencial — especialmente para quem atua no mercado imobiliário.

Para ajudar proprietários, investidores e parceiros a se adaptarem a esse novo cenário, a Top Soluções Imobiliárias preparou um glossário prático com os conceitos mais importantes da Reforma Tributária.

O que muda, em linhas gerais

A reforma institui o chamado IVA Dual, composto por dois tributos principais — IBS e CBS — e adota o princípio da tributação no destino, além de criar novos regimes, reduções de alíquotas e mecanismos de arrecadação mais automatizados.

Essas mudanças impactam diretamente operações com bens, serviços e, de forma específica, o setor imobiliário.

Glossário essencial da Reforma Tributária

IVA Dual (Imposto sobre Valor Adicionado)

Modelo adotado pelo Brasil que unifica a tributação sobre o consumo por meio de dois tributos distintos:

• CBS, de competência federal;
• IBS, de competência estadual e municipal.

O objetivo é simplificar a arrecadação e reduzir a cumulatividade.

IBS – Imposto sobre Bens e Serviços

Tributo que substitui o ICMS (estadual) e o ISS (municipal). Incide sobre operações onerosas com bens, direitos e serviços, inclusive operações imobiliárias, conforme regras específicas.

Sua arrecadação e distribuição serão administradas pelo Comitê Gestor do IBS.

CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços

Tributo federal que substitui o PIS, a COFINS e parte do IPI. Incide sobre as mesmas operações do IBS e compõe, junto com ele, o IVA Dual. A alíquota da CBS será definida por lei federal específica.

Imposto Seletivo (IS)

Tributo de caráter regulatório que incide sobre bens e serviços considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, como bebidas alcoólicas, produtos fumígenos, veículos e determinados bens minerais.

Não se confunde com o IBS ou a CBS e não incide sobre operações imobiliárias.

Tributação no destino

Princípio segundo o qual o imposto é devido no local onde ocorre o consumo, e não onde o bem é produzido ou o serviço é prestado. No setor imobiliário, isso significa que a tributação considera o local do imóvel ou da fruição do serviço.

Base de cálculo “por fora”

Diferentemente de tributos atuais, o IBS e a CBS não integram sua própria base de cálculo. Ou seja, os impostos são calculados separadamente sobre o valor da operação, sem incidência em cascata.

Alíquota de referência

Percentual definido por resolução do Senado Federal que serve como base para:

• a CBS (União);
• o IBS dos Estados;
• o IBS dos Municípios.

Cada ente pode ajustar sua alíquota, respeitando os limites legais.

Trava da alíquota (26,5%)

Mecanismo de controle que determina que, se a soma projetada das alíquotas do IBS e da CBS ultrapassar 26,5%, o Poder Executivo deverá propor medidas para reduzir essa carga.

Não cumulatividade / Creditamento

Regra que permite ao contribuinte descontar créditos de IBS e CBS pagos nas etapas anteriores da cadeia.

No entanto, não há crédito para bens e serviços considerados de uso ou consumo pessoal ou em operações isentas.

Split Payment

Mecanismo de recolhimento automático dos tributos no momento do pagamento da operação.

O valor pago é dividido entre o fornecedor e o Fisco, reduzindo inadimplência e sonegação. Pode ocorrer de forma:

• automática (inteligente);
• simplificada;
• ou, em exceções, pelo adquirente.

Regimes diferenciados

Aplicam reduções de alíquotas (30%, 40% ou 60%) a determinadas atividades, bens ou serviços considerados essenciais ou estratégicos.

No mercado imobiliário, esses regimes impactam especialmente:

• locação;
• hotelaria;
• incorporação imobiliária.

Regimes especiais

Conjunto de regras próprias aplicáveis a setores específicos, como:

• bens imóveis;
• construção civil;
• hotelaria;
• serviços financeiros;
• combustíveis.

Esses regimes ajustam a forma de incidência do IBS e da CBS.

Redutor social

Redução fixa aplicada à base de cálculo do IBS e da CBS em determinadas operações imobiliárias, como:

• venda de imóvel residencial novo;
• venda de lote residencial;
• locação residencial.

O objetivo é reduzir o impacto tributário sobre operações de caráter social.

Comitê Gestor do IBS

Órgão público, técnico e independente responsável por:

• arrecadar o IBS;
• realizar compensações e ressarcimentos;
• uniformizar a interpretação da legislação;
• administrar o contencioso administrativo do IBS.

CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro

Cadastro nacional que atribui um código único a cada imóvel georreferenciado.

Será utilizado como referência para estimar o valor de mercado dos imóveis, impactando a base de cálculo do IBS e da CBS em operações imobiliárias.

Conte com a Top Soluções Imobiliárias

A Top Soluções Imobiliárias acompanha de perto as mudanças da Reforma Tributária para orientar seus clientes com clareza, estratégia e responsabilidade. Se você quer entender como esses conceitos se aplicam aos seus imóveis ou investimentos, nossa equipe está pronta para ajudar.