Entenda as diferenças entre área privativa, útil, comum e total de um imóvel comercial

Ao adquirir ou locar um imóvel comercial, é comum o comprador ou locatário encontrar as seguintes informações: área privativa, área útil, área comum e área total do imóvel.

O nome dessas áreas não é tão intuitivo para que você entenda o que cada uma significa. No entanto, é importante saber as diferenças entre elas para ver se o imóvel realmente atende às suas necessidades.

Por isso, trouxemos neste post tudo que você precisa saber sobre os diferentes tipos de área de um imóvel, como eles podem ser ocupados e qual a importância de pensar sobre isso antes de adquirir ou locar um espaço.

O que é área privativa?

A área privativa de um imóvel comercial é todo espaço de uso exclusivo e privado do proprietário ou locatário, ou seja, da empresa. 

Assim, tudo que estiver definido como “propriedade privada” no contrato será considerado área de uso privativo da empresa que irá utilizar o local.

Outro ponto importante sobre a área privativa é a maneira como é feita seu cálculo, pois ela leva em conta o espaço que as paredes do imóvel ocupam. Dessa forma, é calculada até a face externa das paredes.

O que é área útil?

A área útil é similar à área privativa, mas difere quanto ao cálculo.

Também conhecida como “área de vassoura”, a área útil de um espaço comercial é toda a área privada ao proprietário, mas não inclui em seu cálculo o espaço ocupado pelas paredes do imóvel.

Nem sempre esta área é utilizada para se referir ao espaço privativo do imóvel, pois pode causar dúvidas quanto a sua diferença em relação à área privativa.

Por isso, se as duas forem mencionadas, a área útil do imóvel será sempre menor que a área privativa, mas ambas estão se referindo ao espaço privado reservado ao uso exclusivo do proprietário.

O que é área comum?

A área comum de um imóvel é todo espaço que pode ser utilizado por todos os proprietários ou locatários.

Em prédios comerciais ou corporativos, ela inclui o hall de entrada, sanitários que fiquem do lado de fora das unidades privativas, elevadores, espaços de circulação e qualquer espaço que não seja de uso exclusivo de nenhuma unidade privativa.

Em centros comerciais abertos, a área comum pode ser o espaço de estacionamento compartilhado, a área de segurança ou qualquer outro espaço de uso comum e compartilhado entre todos os proprietários ou locatários.

Na maioria das vezes, despesas ordinárias e extraordinárias com as áreas comuns são divididas entre todos os proprietários na taxa de condomínio..

O que é área total?

Por fim, a área total é a soma entre a área útil e a área privativa do imóvel. A área comum, para este cálculo, é considerada como parte na fração ideal (explicaremos esse termo na sequência).

Área total = Área privativa + Área comum (fração ideal)

O que é fração ideal?

A fração ideal é a divisão proporcional dos espaços de área comum pelo número total de proprietários das unidades privativas.

Ou seja, em teoria, cada unidade privativa é dona de uma fração da área comum do condomínio que é proporcional ao tamanho da sala, andar ou unidade comercial.

Na prática, não existe limitação de uso das áreas comuns, pois a fração ideal é apenas uma medida teórica. Ou seja, proprietários de salas ou andares maiores não possuem prioridade ou preferência no uso da área comum.

Além de compor o cálculo da área total do imóvel, a fração ideal também é importante para o cálculo das taxas de condomínio e IPTU.

Por que é importante saber dessas diferenças ao comprar ou alugar um espaço comercial?

O tamanho de um espaço é geralmente uma das principais características do imóvel que observamos na busca pelo espaço ideal para nossa empresa.

Mas quando começamos a analisar os imóveis em potencial, percebemos que não existe apenas um tamanho no anúncio do imóvel, mas geralmente quatro: áreas privativa, útil, comum e total.

Sabendo dessas diferenças, você consegue observar se as necessidades da sua empresa conseguem ser supridas a partir do espaço privado do proprietário (áreas útil e privativa).

Além disso, lembre-se que a área total leva em conta a fração ideal da área comum. Portanto, ela não se refere somente ao espaço privativo reservado ao proprietário do imóvel.

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