Locação de imóveis após a Reforma Tributária: quando haverá incidência de IBS e CBS?

A Reforma Tributária trouxe mudanças relevantes para o mercado imobiliário, especialmente para proprietários e investidores que atuam com locação de imóveis. Com a substituição de tributos atuais pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), surgem dúvidas naturais sobre quando o aluguel passará a ser tributado.

A resposta depende do perfil do proprietário, do volume de receitas e do tipo de locação realizada. A seguir, explicamos os principais pontos de forma objetiva.

Quando a locação NÃO sofre incidência de IBS e CBS

A legislação preserva a locação imobiliária como atividade não tributada em determinadas situações, especialmente quando exercida por pessoa física de forma não empresarial.

Não haverá incidência de IBS e CBS quando:

• a locação for realizada por pessoa física;
• a receita anual com aluguéis for de até R$ 240 mil; e
• o proprietário possuir até 3 imóveis alugados.

Nessas hipóteses, a tributação continua ocorrendo exclusivamente pelo Imposto de Renda, sem alteração prática em relação ao modelo atual.

Quando a locação passa a ser tributada

A locação passa a ser alcançada pelo IBS e pela CBS quando deixa de ser considerada apenas uma administração patrimonial e passa a ter caráter econômico mais amplo.

Isso ocorre quando:

• a receita anual com aluguéis ultrapassa R$ 240 mil; ou
• o proprietário possui mais de 3 imóveis alugados.

Nesses casos, a locação fica sujeita ao IBS e à CBS. Ainda assim, a legislação prevê um tratamento favorecido para o setor imobiliário, com redução de 70% das alíquotas desses tributos, o que ajuda a mitigar o impacto tributário.

Atenção à locação de curto prazo

A Reforma Tributária trouxe uma regra específica para a locação de curto prazo, definida como aquela com duração inferior a 90 dias.

Esse tipo de operação passa a ser equiparado à atividade de hotelaria, abrangendo imóveis alugados por temporada e aqueles ofertados por meio de plataformas digitais. Nesse cenário:

• há incidência de IBS e CBS;
• as alíquotas contam com redução de 40%, conforme o regime especial aplicado à hotelaria;
• não é permitida a apropriação de créditos tributários pelo adquirente do serviço.

Por isso, investidores que atuam ou pretendem atuar nesse modelo devem redobrar a atenção ao planejamento tributário.

Regime opcional para contratos firmados antes da Reforma

A legislação instituiu um regime opcional de tributação para contratos de locação celebrados até a data de publicação da Lei Complementar nº 214/2025, desde que atendidos requisitos formais de comprovação e, em alguns casos, de registro.

Nesse regime, o contribuinte pode optar pelo recolhimento do IBS e da CBS à alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta, em caráter definitivo. As regras variam conforme a finalidade do contrato:

• Contratos não residenciais: a opção vale pelo prazo original do contrato.
• Contratos residenciais: a opção vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

Ao optar por esse regime:

• afasta-se qualquer outra forma de incidência do IBS e da CBS sobre o contrato;
• não há direito à apropriação de créditos nem a pedidos de restituição;
• a escolha deve ser avaliada caso a caso, considerando o perfil do imóvel e do proprietário.

O que muda na prática para proprietários e investidores

De forma geral, a Reforma Tributária:

• preserva a locação de pequeno porte realizada por pessoa física;
• exige maior planejamento de investidores com múltiplos imóveis ou maior volume de receitas;
• cria regras específicas e mais rigorosas para a locação de curto prazo;
• reforça a importância da organização patrimonial e da análise estratégica.

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